Schriftliche Anfrage eingereicht von Maria Haberer, Fraktion Bündnis 90/Die Grünen
Die Antwort erfolgt von der Abt. Bauen, Planen, Kooperative Stadtentwicklung
1. Wie viele mietpreis- und belegungsgebundenen Wohnungen bestehen aktuell in Friedrichshain-Kreuzberg? (Bitte um schriftliche Auflistung: adressscharfe Nennung, Anzahl Wohnungen pro Gebäude, Angabe der Anzahl der Zimmer pro geförderte Wohnung)
Antwort bzgl. der Wohnungen in Anlage 1: Siehe Tabelle in der Anlage „SA385 Antwort Anlage 1 VI_28.08.2024_Daten Belegungen et al“, Spalten 1 bis 3.
Zuarbeit der Abteilung ArbBüDSoz bzgl. der Wohnungen in Anlage 2:
Aktuell gibt es im Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg 8.328 Sozialwohnungen, die im Rahmen des Sozialen Wohnungsbaus errichtet wurden. Davon
- Städtische Wohnungen = 5.075
- Genossenschaftliche Wohnungen = 150
- Sonstige/Übrige = 3.103 Wohnungen
Die adressscharfe Nennung und die Anzahl der Wohnungen, die im Rahmen des Sozialen Wohnungsbaus errichtet wurden, pro Gebäude ist der Anlage „SA385_Anlage 2_Auszug_1016_Wohnkataster_bearbeitet“ (Statistiknummer HST-Nr.: 1016, Auszug aus dem Wohnungskataster Häuser, bearbeitet, Stand 14.08.2024) zu entnehmen. Diese Statistik wurde dem Fachverfahren InWo entnommen, in der alle Sozialwohnungen des Bezirkes gelistet sind. Eine Auflistung in anderer Form ist leider nicht möglich.
2. Welche Förderprogramme wurden für die oben genannten mietpreisgebundenen Wohnungen eingesetzt? (Bitte um schriftliche Auflistung: adressscharfe Nennung, Angabe der Anzahl
der Zimmeranzahl pro geförderte Wohnung)
Antwort bzgl. der Wohnungen in Anlage 1: Siehe Tabelle in der Anlage 1, Spalte 4.
Zuarbeit der Abteilung ArbBüDSoz bzgl. der Wohnungen in Anlage 2:
Alle Wohnungen der Anlage 2 wurden im Rahmen des Sozialen Wohnungsbaus (sogenannter 1. Förderweg) errichtet.
3. Wie stellt sich die Eigentümerstruktur der geförderten Wohnungen dar? (Bitte um schriftliche Auflistung der einzelnen Objekte und Angabe Eigentümertyp (Landeseigene Wohnungsgesellschaft, Genossenschaft, börsennotiertes Unternehmen, Privateigentümer*in))
Antwort bzgl. der Wohnungen in Anlage 1: Siehe Tabelle in der Anlage, Spalte 5.
Zuarbeit der Abteilung ArbBüDSoz bzgl. der Wohnungen in Anlage 2:
Eine schriftliche Auflistung des Eigentümertyps der einzelnen Objekte der Anlage 2 ist nicht leistbar.
4. Wann laufen die Mietpreis- und Belegungsbindungen aufgrund der in der in Förderverträgen bzw. Förderbescheiden getroffenen Regelungen aus? (Bitte um adressscharfe Auflistung sowie Angabe Datum des Auslaufens der Mietpreisbindung) [Anmerkung: Darstellung der Daten zu Fragen a) – d) gerne in tabellarischer Form)
Antwort bzgl. der Wohnungen in Anlage 1: Siehe Tabelle in der Anlage 1, Spalte 6.
Zuarbeit der Abteilung ArbBüDSoz bzgl. der Wohnungen in Anlage 2:
Das Ende der Eigenschaft „öffentlich gefördert“ (EdF) für die einzelnen Objekte kann ebenfalls der unter a) genannten Statistik entnommen werden (siehe Spalte „EdF/EdB-Jahr“). Bei den Objekten ohne Eintrag eines EdF-Datums ist ein Datum des Endes der Eigenschaft „öffentlich gefördert“ noch nicht bekannt. Das Wohnungsbindungsgesetz (WoBindG) regelt abschließend das Ende der Eigenschaft „öffentlich gefördert“ und die sich daraus ergebenden Konsequenzen in den §§ 15 – 17. Die Eigenschaft „öffentlich gefördert“ entfällt, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen nach §§ 15 -17 WoBindG erfüllt sind, kraft Gesetzes. Eine behördliche Mitwirkung ist nicht vorgesehen. Das Wohnungsamt als zuständige Stelle kann lediglich nach § 18 Abs. 1 WoBindG bestätigen, ab welchem Zeitpunkt die Wohnungen nicht mehr als öffentlich gefördert gelten. Der/Die Betroffene hat einen Anspruch auf diese Feststellung. Die Bestätigung ist in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht verbindlich. Für die Rückführung der öffentlichen Mittel ist ausschließlich die Investitionsbank Berlin (IBB) zuständig. Diese teilt dem Wohnungsamt mit, ob und wann die öffentlichen Mittel zurückgeführt wurden. Für die o.g. Objekte ohne Eintrag eines EdF-Datums sind im Wohnungsamt keine Mitteilungen der IBB über die Rückführung öffentlicher Mittel eingegangen, sodass die Benennung eines Termins, ab wann die Eigenschaft „öffentlich gefördert“ endet, nicht erfolgen kann.
5. Wie entwickelt sich voraussichtlich die Höhe der Mietpreise und die Zahl der Mieter*innenwechsel in den Wohnungen mit Mietpreisbindung, gegliedert nach dem jeweilig genutzten Förderprogrammen?
Antwort bzgl. der Wohnungen in Anlage 1:
Zur Entwicklung der Mietpreise haben sich seit Veröffentlichung des neuen Berliner Mietspiegels am 30.05.2024 neue fördervertragliche Mietobergrenzen für alle Objekte ergeben, die u.a. in den Programmen Soziale Stadterneuerung ModInstRL95 und Wohnungspolitische Selbsthilfe ModInstRL 96 gefördert wurden und sich noch in der Bindung befinden. Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen hat als Richtliniengeberin eine Sonderauswertung aller mietspiegelrelevanten Daten vorgenommen. Auf Grundlage dieser Sonderauswertung wurden seitens der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen die folgenden neuen fördervertraglichen Mietobergrenzen verbindlich festgelegt: Einfache Wohnlage 7,55 EUR/m² Wohnfläche, Mittlere Wohnlage 7,71 EUR/m² Wohnfläche, Gute Wohnlage 8,70 EUR/m² Wohnfläche. Diese neuen Mietobergrenzen sind bei allen zukünftigen Neuvermietungen bzw. Mieterhöhungen seitens der Fördernehmer*innen zu berücksichtigen. Die derzeit beauftragte Mieterberatung „gesoplan gGmbH / SPAS-Mieterberatung“ hat bereits darauf hingewiesen, dass einkommensschwache Haushalte nach dem Ende der Bindung ihrer Wohnung zum Teil mit einer starken Mietsteigerung rechnen müssen. Zur voraussichtlichen Zahl der Mieter*innenwechsel kann jedoch keine Aussage gemacht werden.
Zuarbeit der Abteilung ArbBüDSoz bzgl. der Wohnungen in Anlage 2: Dazu können keine Aussagen getroffen werden.
6. Wie werden die Mietpreis- und Belegungsbindungen kontrolliert? In welchem Turnus findet eine Überprüfung durch welche Akteur*innen statt?
Antwort bzgl. der Wohnungen in Anlage 1:
Die Mietpreis- und Belegungsbindungen werden bei den geförderten Häusern ca. alle drei Jahre kontrolliert. Die IBB fordert bei der/dem Vertragspartner*in eine Mieter*innenliste an, die innerhalb von vier Wochen an das Bezirksamt Friedrichshain–Kreuzberg zu senden ist. Sollte die Mieter*innenliste innerhalb von einem Monat nicht eingehen, wird die IBB durch das Bezirksamt Friedrichshain–Kreuzberg informiert. Die IBB sendet ein Erinnerungsschreiben mit neuer Frist an den/die Vertragspartner*in. Nach Erhalt sendet das Bezirksamt Friedrichshain–Kreuzberg die eingegangenen Unterlagen an das beauftragte Büro für das Belegungsmanagement (seit 2023 „gesoplan gGmbH / SPASMieterberatung“). Das Büro überprüft die Mieter*innenliste. Hierzu werden die Mieter*innen angeschrieben, um belegungs- und mietenrelevante Daten zu erfassen und mit der Aktenlage sowie dem jeweiligen Fördervertrag zu überprüfen. Dem Schreiben an die Mieter*innen beigefügt sind ein Fragebogen und ein freier Rückumschlag, so dass auch eine schriftliche oder fernmündliche Beantwortung sowie die Übermittlung per Fax oder E-Mail möglich sind. Neben den Unterlagen erhalten die Mieter*innen das Angebot eines persönlichen Gespräches.
Über die Ergebnisse der Überprüfung wird vom Büro für das Belegungsmanagement ein Kurzbericht über die aktuelle Belegungssituation und den sich daraus gegebenenfalls erforderlichen Handlungsbedarf
erstellt und an die IBB gesendet. Bei überhöhten Mieten wird den Mieter*innen zudem eine Beratung und Unterstützung durch das Büro angeboten.
Zuarbeit der Abteilung ArbBüDSoz bzgl. der Wohnungen in Anlage 2:
Vom Wohnungsamt werden lediglich die Belegungsbindungen kontrolliert. Die Kontrolle der Mietpreisbindungen obliegt der Investitionsbank Berlin (IBB). Eine regelmäßige Überprüfung der Belegungsbindungen
durch das Wohnungsamt in einem bestimmten Turnus findet nicht statt.
7. Welche Maßnahmen zu Intervention und Sanktion übt das Bezirksamt bei Nichteinhaltung der vertraglichen Regelungen aus? In wie vielen Fällen ist es in den vergangenen fünf Jahren zu Sanktionsmaßnahmen bei Vertragsbruch gegen oben genannte Auflagen gekommen und welche Sanktionen wurden erlassen?
Antwort bzgl. der Wohnungen in Anlage 1:
Das Bezirksamt weißt die IBB im Rahmen der laufenden Belegungsausübung auf Verstöße im Belegungsgeschehen hin (siehe dazu auch Ausführungen unter Punkt 6.) Maßnahmen zu Sanktion können von der IBB als Vertragspartnerin ausgeübt werden. In den Förderverträgen ist das Vorgehen bei Vertragsverstößen geregelt und bezieht sich in der Regel auf eine Reduzierung, bzw. anteiligen Rückzahlung der Förderung. In wie vielen Fällen es in den vergangenen fünf Jahren zu Sanktionsmaßnahmen bei Vertragsbruch kam, ist dem Bezirksamt Friedrichshain–Kreuzberg nicht bekannt. Das Bezirksamt hat keine Kenntnis über die Sanktionsmaßnahmen der IBB und führt dazu keine Daten.
Zuarbeit der Abteilung ArbBüDSoz bzgl. der Wohnungen in Anlage 2:
Die gesetzlichen Grundlagen zur Ahndung von Verstößen finden sich in § 25 WoBindG und § 33 Wohnraumförderungsgesetz (WoFG) wieder. In den letzten fünf Jahren ist lediglich in einem Fall wegen
eines Verstoßes gegen das WoBindG/WoFG (Wohnungsüberlassung ohne Vorlage eines gültigen und passenden Wohnberechtigungsscheines) eine Geldleistung gegen den Vermieter festgesetzt worden.
8. Wie oft und in welchen Fällen war der sog. „Investor“ mit Nachnamen Padovicz in Verstöße vertraglicher Regelungen zu Mietpreis- und Belegungsbindungen involviert?
Antwort bzgl. der Wohnungen in Anlage 1:
Verstöße gegen vertragliche Regelungen werden, wie unter Punkt 7. beschrieben, nicht vom Bezirksamt Friedrichshain–Kreuzberg erfasst. Es liegen dazu keine Daten vor.
Zudem ist aus datenschutzrechtlichen Gründen die Verarbeitung von personenbezogenen Daten von Dritten nur zulässig, sofern diese rechtmäßig ist. Rechtmäßig ist die Verarbeitung gemäß Art 6 Abs. 1 der Europäischen Datenschutz-Grundverordnung u.a. nur, sofern eine Einwilligung der betroffenen Person oder eine rechtliche Verpflichtung besteht. Beide Rechtsgrundlagen liegen im Zusammenhang mit der schriftlichen Anfrage nicht vor. Die Anfrage zu einem „‘Investor‘ mit Nachnamen Padovicz“ kann daher nicht beantwortet werden.
9. Welche Maßnahmen bräuchte es aus Sicht des Bezirksamtes, um auslaufende Bindungen zu verlängern, bzw. neue Bindungen bedarfsgerecht abzusichern?
Antwort bzgl. der Wohnungen in Anlage 1:
Die auslaufenden, vertraglichen Bindungen können nicht verlängert werden. Dies ist in den Verträgen nicht vorgesehen. Die Schaffung neuer Bindungen ist aufgrund neuer Fördermaßnahmen im Sinne des Wohnraumförderungsgesetzes möglich. Das Land Berlin fördert die Schaffung von Miet- und Genossenschaftswohnungen, die zu sozialverträglichen Mieten angeboten werden, durch den IBB Wohnungsneubaufonds. Eine weitere mögliche Maßnahme ist z.B. die Wiedereinführung der Wohngemeinnützigkeit, die dauerhafte Bindungen zur „Kostenmiete“ ermöglichen könnte. Die Wiedereinführung wurde von der Bundesregierung zwar im Juni 2024 auf den Weg gebracht, ihre aktuelle Ausgestaltung lässt jedoch vermuten, dass sie keine große Durchschlagskraft entwickeln wird, um wesentlich zur Lösung der
Wohnungskrise beizutragen. Zum einen fehlen die eigentlich im Koalitionsvertrag verabredeten Investitionszuschüsse, welche die Kosten und damit die Mieten dämpfen könnten. Zum anderen löst sie nicht das Problem der Verfügbarkeit von bezahlbarem Grund und Boden, dem auf grundsätzlicherer Ebene begegnet werden müsste, um die Erstellung bezahlbaren Wohnraums im großen Stil möglich zu machen. Auch ein Ankaufprogramm durch gemeinnützige Wohnungsunternehmen fehlt z.B., um den Verlust an gemeinnützigen Wohnungsbeständen, zu dem die Verkäufe und Privatisierungen seit Ende der 80er Jahre geführt haben, wieder auszugleichen und die Schaffung von Bindungen in ausreichender Zahl in angemessen kurzer Zeit zu ermöglichen. Die Bundesregierung geht laut Presseberichten selbst davon aus, dass von ihrem Gesetz deutschlandweit nur rund 100.000 Mieter*innen mit geringem Einkommen profitieren könnten. Der Mieterbund kritisiert, dass die aktuelle Ausgestaltung nur Unternehmen helfe, die bereits gemeinnützig seien.
Quellen zum Weiterlesen: Wohnen: Bundesregierung einigt sich auf Wohngemeinnützigkeit für bezahlbare Mieten – DER SPIEGELDMB_Gutachten_E-Version.pdf (mieterbund.de)
Mit freundlichen Grüßen
Florian Schmidt
Bezirksstadtrat