Mieten- für eine sozial gerechte Mischung

Friedrichshain-Kreuzberg ist attraktiv, hoch verdichtet und zieht viele Menschen an. Viele Herausforderungen, die später ganz Berlin erfassen, werden hier zuerst spürbar. Müssen hier schon gemeistert werden, wenn auf Landesebene diese noch lange nicht ernst genommen werden. Mietpreisbremse, Umwandlungsverordnung, Zweckentfremdungsverbots verordnung, Neuordnung der Gesetze zur Energetischen Sanierung, Begrenzung der Modernisierungsumlagen, Stärkung der Milieuschutzgebiete, einen sozialen Wohnungsbau, der seinen Namen verdient, und vieles mehr fordern wir bereits seit langer Zeit. Und auch wenn heute viele diese Forderungen teilen, werden sie nur zögerlich und halbherzig umgesetzt. Wir werden deshalb auch weiterhin auf allen Ebenen für wirksame Gesetze und Regelungen zum Mieter*innenschutz kämpfen.

Diejenigen, die hier wohnen, sollen bleiben können und nicht nur Besserverdienende zuziehen

Wir lieben die Berliner Mischung. Doch leider können immer weniger Bewohner*innen mit den rasanten Mietsteigerungen mithalten. Die Verdrängung von ökonomisch schwächeren Menschen durch höhere Einkommensgruppen (Gentrifizierung) ist keine akzeptable Entwicklung. Wir möchten, dass auch weniger einkommensstarke Gruppen in Friedrichshain-Kreuzberg bleiben oder neuen Wohnraum finden können.
Schon immer ist der Bevölkerungsaustausch in Friedrichshain-Kreuzberg groß. Wir möchten auch keine Bunkermentalität, die neue Einwohner*innen ablehnt. Deshalb brauchen wir staatliche Maßnahmen, damit eben nicht nur Wohlhabende sich eine Wohnung hier leisten können. Um die Mischung zu erhalten, muss es ein großes soziales Wohnungsangebot für die ökonomisch schwächeren Menschen geben. Daher fordern wir, dass bei jedem Neubauprojekt in Friedrichshain-Kreuzberg mindestens 30 Prozent Wohnungen mit der erst kürzlich wieder eingeführten sozialen Wohnraumförderung (Sozialwohnungen) des Landes errichtet werden.
Bei den meisten privaten Neubauprojekten müssen wir leider feststellen, dass Investor*innen vornehmlich Eigentumswohnungen errichten. Damit neu errichteter Wohnraum allen zu Gute kommt, wollen wir, dass die Mehrzahl der neuen Wohnungen Mietwohnungen werden. Investor*innen sollen dazu in städtebaulichen Verträgen mit dem Bezirk so weit wie rechtlich möglich verpflichtet werden.

Milieuschutz stärken

In Milieuschutzgebieten (Gebiete mit sozialer Erhaltungssatzung) können Luxussanierungen, der Anbau von Balkonen mit mehr als vier Quadratmetern Fläche und Wohnungszusammenlegungen zum Schutz der sozialen Zusammensetzung der Wohnbevölkerung unterbunden werden. Allerdings unterliegen einige dieser Umbauten keiner Meldepflicht, weshalb das Amt auf Hinweise angewiesen ist. Seit Jahren fordern wir die Wiedereinführung der Möglichkeit, Mieten in Milieuschutzgebieten durch eine Obergrenze zu deckeln. Diese Möglichkeit wurde Mitte der 2000er Jahre von den Obergerichten kassiert und muss durch Bundesrecht rechtssicher wiederbelebt werden.
In Friedrichshain-Kreuzberg stellen die extrem gestiegen Mieten viele Anwohner*innen vor existenzielle Probleme. Mit der Ausweisung von Milieuschutzgebieten wollen wir den Anstieg der Mieten durch Luxusmodernisierungen bremsen. In Kreuzberg gibt es bereits fünf Milieuschutzgebiete (Luisenstadt, Graefestraße, Chamissoplatz, Hornstraße, Bergmannstraße-
Nord) und zwei Erhaltungsgebiete (Segitzdamm und Bethaniendamm). In Friedrichshain gilt um den Boxhagener Platz und in einem sehr großen Gebiet um die Petersburger Straße der Milieuschutz. Im Kiez um die Weberwiese wurde kürzlich ein drittes Milieuschutzgebiet ausgewiesen. Wir wollen bestehende Milieuschutzgebiete ausweiten und weitere Gebiete im Bezirk
als neue Milieuschutzgebiete ausweisen, wo die Zusammensetzung der Bevölkerung gefährdet ist.

Umwandlung von und Spekulation mit Wohnraum stoppen

Die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen ist in vollem Gang und muss dringend gebremst werden. Seit vielen Jahren fordern wir den Senat auf, seine rechtlichen Möglichkeiten zu nutzen und Umwandlungen genehmigungspflichtig zu machen. Dieser Forderung ist der Senat im Mai 2015 nach langem Streit − viel zu spät −nachgekommen. Es gibt aber weiterhin Gesetzeslücken, die dringend geschlossen werden müssen.
Da die Umwandlungsverordnung nur in Milieuschutzgebieten wirkt, streben wir die Ausweisung weiterer Gebiete an. Übrigens gab es in Berlin bis vor Kurzem nur dort Milieuschutzgebiete, wo grüne Baustadträt*innen Verantwortung tragen. Inzwischen ziehen andere Bezirke nach. Für die weitere Ausdehnung und Betreuung der Milieuschutzgebiete benötigen die Bezirke jedoch mehr Personal und Geld. Der Senat muss die notwendigen Ressourcen zum Schutz der Mieter*innen endlich zur Verfügung stellen.

Vorkaufsrecht für die Bezirke nutzbar machen − Wohnraum vor Spekulation schützen

In Milieuschutz- und Sanierungsgebieten hat die Kommune ein Vorkaufsrecht für zum Verkauf angebotene Grundstücke. Bisher konnten die Bezirke dies aber nicht nutzen. Nur Friedrichshain-Kreuzberg hat es 2015 erstmals gegenüber einem Privatinvestor in der Wrangelstraße 66 wahrgenommen und versucht damit zu verhindern, dass die Mieter*innen teuer wegsaniert werden
(siehe Kasten). Wir fordern, dass der Einsatz des Vorkaufsrechts endlich eine realistische Handlungsoption wird und bestehende finanzielle und formale Hürden abgebaut werden. Ein vom Senat einzurichtender Ankauffonds auf Landesebene kann den Bezirken die Nutzung des Vorkaufrechts ermöglichen.
Bezirke allein sind dazu finanziell nicht in der Lage. Stünde ein solcher Fonds bereit, könnten die Bezirke − anders als heute − glaubwürdig mit dem Vorkaufsrecht drohen. Dabei würde, wie z.B. in München oder Hamburg, fast nie tatsächlich gekauft. In den meisten Fällen würde es zu sogenannten Abwendungsvereinbarungen kommen. Die potenziellen Käufer*innen unterschreiben
eine solche Vereinbarung, um den Kauf durch die Gemeinde »abzuwenden«. In den Abwendungsvereinbarungen sollen Mietpreisbegrenzungen und der Ausschluss von stark mietpreiserhöhenden Modernisierungen vereinbart werden. So würden also relativ preiswert Rechte für viele Mieter*innen gesichert. Es ist unverständlich, warum Berlin dieses Instrument bisher nicht flächendeckend nutzt.

 Bezirk übt erstmals kommunales Vorkaufsrecht aus

Aufgrund ihrer klammen finanziellen Situation können die Bezirke ihr Vorkaufsrecht praktisch nicht wahrnehmen. Friedrichshain-Kreuzberg hat es im Herbst 2015 trotzdem erstmals gemacht. Dafür musste eine komplizierte Mischfinanzierung ausgehandelt werden, in der eine Wohnungsbaugesellschaft gemeinsam mit einer Stiftung das Haus als dritte Partei im Namen des Bezirks kauft. Es ist auch der Hartnäckigkeit der Mieter*innen zu verdanken, dass dies gelingen konnte. Ob es letztendlich wirklich zu einer Erfolgsgeschichte wird, obliegt nun, aufgrund einer Klage des Eigentümers, dem Gericht. Damit gerichtliche Einzelprüfungen unnötig werden, kämpfen wir für ein geregeltes und institutionalisiertes Verfahren.

Wohnraum nutzbar machen

Auch ein Zweckentfremdungsverbotsgesetz haben wir jahrelang gefordert, um zu verhindern, dass Mietwohnungen dem Wohnungsmarkt entzogen werden, etwa als Ferienwohnung. Inzwischen hat die Große Koalition in Berlin ein Zweckentfremdungsverbotsgesetz erlassen, das aber leider voller Schlupflöcher und Ausnahmen ist. Im Gegensatz zu den beschlossenen Regelungen, die ursprünglich als Gewerberaum ausgewiesene Wohnungen ausnehmen, sollen alle Räume, die als Wohnung genutzt werden können und die über die dazu erforderlichen Einrichtungen verfügen, auch Wohnraum sein. Darüber hinaus hat der Senat einen zweijährigen Bestandsschutz für zweckentfremdete Wohnungen erlaubt, so dass Ferienwohnungen erst ab August 2016 dem
Wohnungsmarkt zur Verfügung stehen. Damit das Zweckentfremdungsverbot auch konsequent umgesetzt werden kann, fordern wir eine dauerhafte und ausreichende personelle Ausstattung dafür in den Bezirksämtern.

Wohnungsaufsicht und Wohnungsamt stärken

Wir wollen Wohnungsaufsicht sowie Wohnungsamt effektiver machen und mit mehr Kompetenzen ausstatten. Damit das Zweckentfremdungsverbotsgesetz endlich wirken kann, brauchen wir dringend mehr Personal. Bei groben Mängeln oder Entmietungsstrategien wie Abdrehen von Wasser und Strom sollen sich die Mieter*innen an die bezirkliche Wohnungsaufsicht wenden können. Beseitigt die Eigentümer*in den angezeigten groben Mangel trotz Aufforderung nicht, springt der Bezirk ein und stellt in schweren Fällen sogar Ersatzwohnraum zur Verfügung. Hierbei fallen sehr hohe Kosten an. Auf Landesebene haben wir Grüne deshalb einen Gesetzentwurf vorgelegt, in dem wir beantragen, dass Eigentümer*innen, die nicht mit dem Bezirksamt kooperieren, leichter finanziell belangt werden können. Damit die Kosten nicht allein von den Bezirken getragen werden müssen, soll es zukünftig möglich sein, die Kosten als Schuld ins Grundbuch der Immobilien einzutragen.

Genossenschaften stärken und den Sozialen Wohnungsbau retten

Wir unterstützen alle Modelle, die Wohnraum dem spekulativen Immobilienmarkt entziehen und bezahlbare Mieten sichern. Hier halten wir Genossenschaften oder Konstrukte wie das Mietshäuser Syndikat für besonders geeignet, da sie zugleich ein großes Maß an Flexibilität, Transparenz und Mitbestimmung garantieren.
Auf Landesebene kämpfen wir dafür, dass Mieten in bestehenden Sozialwohnungen gesenkt, Mieter*innen besser geschützt und Belegungsbindungen erhalten werden. Der alte Soziale Wohnungsbau muss endlich um betrügerisch aufgeblähte Baukosten bereinigt werden. Diese können zurzeit mit Duldung des Landes voll auf die Mieten umgelegt werden (Kostenmiete). Genauso wie Kredite, die einmal zum Bau der Häuser aufgenommen wurden, aber mittlerweile nicht mehr bedient werden müssen. Das Ende 2015 von der Großen Koalition beschlossene Wohnraumversorgungsgesetz, das auch den Sozialen Wohnungsbau regelt, ist zwar ein erster Schritt, es löst aber nicht das Problem der überhöhten Kostenmieten. Kritisch bleibt ebenso, dass von dem Gesetz nur rund 20 Prozent der Sozialmieter*innen profitieren. Wir fordern eine geringere Mietbelastung für alle Sozialmieter*innen!

Gewerbemieten begrenzen

Auch Gewerbemieten müssen begrenzt und Gewerbemieter*innen vor Kündigung besser geschützt werden, um ein Leben mit kurzen Versorgungswegen und nachbarschaftlichem Miteinander zu erhalten. Viele soziale Projekte, Kitas, alternative Bildungseinrichtungen, aber auch Einzelhändler*innen und kleine Gewerbetreibende, die das Leben in unseren Kiezen bunt und schön machen, müssen wegen immer weiter steigenden Mieten um ihre Existenz bangen. Denn nach dem Ende der Laufzeit von Gewerbemietverträgen können diese, ohne jede Deckelung, nach oben offen neu verhandelt werden. Wir wollen keine reinen Gastro- und Boutiquenviertel, sondern gemischte und funktionierende Versorgungsstrukturen für die Wohnbevölkerung. Deshalb muss das entsprechende Gewerbemietrecht von Bundestag und Bundesrat geändert werden. Wir fordern z.B. die Möglichkeit zur Gewerbemietenbegrenzung, zumindest in Milieuschutzgebieten, und einen Gewerbemietspiegel.

Soziale Gewerbemieten können Infrastruktur sichern

In der Rigaer Straße konnten wir im Rahmen eines Bebauungsplanverfahrens erstmals in Berlin auch verbilligte Gewerbemieten im Neubau sichern. Sozusagen »Sozialer Gewerberaumbau«. Damit können alteingesessene Sozialprojekte und Kulturschaffende im Kiez verbleiben.

Das Bundesmietrecht muss metropolengerecht und mieter*innenfreundlich werden

Entsprechend der Entwicklung verschiedenen Regionen sollte der Bundesgesetzgeber ein Mietrecht für wachsende und für schrumpfende Wohnungsmärkte schaffen, um jeweils unterschiedlichem Marktversagen unterschiedlich begegnen zu können. Die heutige Gesetzeslage, in der in Chemnitz, Salzgitter und Berlin das gleiche Mietrecht bei gegenläufigen Marktsituationen gilt, wird der Realität nicht gerecht. Wir wollen, dass das Mietrecht den Kommunen und Bezirken mehr Gestaltungsmöglichkeiten gibt, um Mieter*innen schützen zu können. Dazu gehört auch die Wiedereinführung der Wohngemeinnützigkeit, mit der soziale Bauträger, kommunale Wohnungsunternehmen und Genossenschaften steuerrechtlich bevorteilt werden. Denn nur solche Wohnungen helfen den Mieter*innen langfristig und sollten daher staatlich besonders gefördert werden können.

Unverschämte Mietsprünge bei Neuvermietungen stoppen

Die von der Bundesregierung erlassene Mietpreisbremse greift viel zu kurz. Ausnahmen darin gehören abgeschafft. Und auch bei Neuvermietungen muss es Obergrenzen auf Höhe des Mittelwerts des Mietspiegels geben. Die Scheinvermietung an Kurzzeitmieter*innen zu überhöhten Mieten und die Fälschung von Vormietverträgen müssen bekämpft werden. Umfassende Modernisierung darf nicht weiter zu einem Wegfall der Mietpreisbremse führen. Miethöhen müssen von staatlichen Stellen überprüft werden und rechtssicher gesenkt werden können. Mit der aktuellen Regelung befinden sich die Mieter*innen immer auch in einer gewissen Rechtsunsicherheit, da sie zunächst selbst beurteilen sollen, ob ihre Miete nach geltendem Recht zulässig ist oder nicht. Ob sie damit richtig liegen, entscheidet heute im Zweifel erst ein Gericht. Außerdem gilt die Mietpreisbremse bei Neuvermietungen nur bis 2021.
Das Wirtschaftsstrafgesetz gegen Mietwucher muss wieder ein scharfes Schwert werden. Modernisierungen dürfen nicht mehr zu Mietpreissprüngen von 200 oder 300 Prozent führen können. Die Umlagefähigkeit muss klar begrenzt werden. Für Milieuschutzgebiete verlangen wir die Einführung gebietstypischer Mieten, bei denen die ansässige Bevölkerung der Maßstab ist. Außerdem soll die Miethöhe bei einem Anteil von 30 Prozent des Nettoeinkommens gedeckelt werden. Das Land muss sich über den Bundesrat für ein solches deutlich sozialeres Mietrecht einsetzen und dafür, dass die Mietpreisbremse dauerhaft über 2021 hinaus gilt.

Berlin muss stärkeren Einfluss auf den städtischen Wohnungsmarkt nehmen

Der städtische Wohnungsbestand muss sozialer werden. Deshalb fordern wir das Land Berlin auf, durch gezielten Ankauf in innerstädtischen Quartieren seinen Einfluss auf den Mietmarkt weiter zu stärken. Positiv ist im Rahmen des Wohnraumversorgungsgesetzes das Einrichten eines Fonds für Neubau, Modernisierung, sozialverträgliche energetische Sanierung sowie den Ankauf von Wohnungen. Auf Landesebene setzen wir uns dafür ein, diesen Fonds massiv aufzustocken.
Daneben wollen wir die Neubauförderung des Landes erhöhen und so gestalten, dass alternative Wohnformen für besondere Bedarfsgruppen wie »Altersgerechte Wohngemeinschaften« oder interkulturelle Baugemeinschaften besonders berücksichtigt werden.

Mit Augenmaß verdichten − Gute Planung von Anfang an

Die Prognosen über den erwarteten Zuzug in Berlin machen klar: Ohne Nachverdichtung wird es nicht gehen. Sie muss jedoch am Einzelfall diskutiert werden und darf nicht schablonenhaft erfolgen, wie es die Wohnungsbaugesellschaft Mitte derzeit im westlichen Friedrichshain versucht. Bauen um jeden Preis ist die Reaktion des Senats auf die Krise am Wohnungsmarkt. Auf dem Tempelhofer Feld ist das durch die Berliner*innen gestoppt worden. Aber auch an anderen Stellen wollen wir eine qualitativ hochwertige Planung. Darüber hinaus fordern wir eine Verpflichtung der landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften, Neubauten nicht im Schnellverfahren nach § 34 BauGB durchzudrücken (siehe Kasten S. 16). Lückenschließungen und Hinterhofbebauung nach § 34 nehmen aufgrund der derzeitigen Bodenwertsteigerung zu. Darum fordern wir, dass das Land die 2007 von Rot-Rot abgesenkten Mindestabstandsflächen wieder erhöht. Damit die wenigen begrünten und lichtdurchfluteten Hinterhöfe nicht zu dunklen Schächten werden. Besonders dicht bewohnte bzw. frequentierte Kieze wollen wir mit dem Erlass von Bebauungsplänen vor überzogener Nachverdichtung schützen.

§ 34 Baugesetzbuch − Der Anti-Stadtplanungsparagraf
Vereinfacht gesprochen handelt es sich beim § 34 BauGB um ein Bundesgesetz, das bestimmt, dass in innerstädtischen Bereichen, in denen kein Bebauungsplan gilt, dennoch Baurecht existiert: Beantragt jemand ein Gebäude zu errichten, das sich in der Art (z. B. »Wohnen«, so wie in der Nachbarschaft) und im Maß (so hoch wie das Gebäude nebenan) der Nutzung in die nähere Umgebung einfügt, ist das zu genehmigen, so lange die Mindestabstandsflächen eingehalten werden. Die Mindestabstandsflächen definieren in Berlin im Wesentlichen die »gesunden Wohn- und Arbeitsverhältnisse«. Weitere Auflagen z.B. zur Errichtung von sozialer Infrastruktur, für Grünflächen oder sozialverträgliche Mieten können den Investor*innen nicht gemacht werden.

Die landeseigenen Wohnungsunternehmen müssen mehr soziale Verantwortung übernehmen

Die Wohnungsbaugesellschaften des Landes stehen beim Erhalt und der Beschaffung von Wohnraum besonders in der Pflicht. Mit dem Wohnraumversorgungsgesetz wird ihr sozialer Versorgungsauftrag für finanziell Benachteiligte endlich gesetzlich verankert. Die Rechte der Mieter*innen werden gestärkt und Verkäufe landeseigener Wohnungen erschwert. Gerade die landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften stehen in der Verantwortung, Zwangsräumungen zu unterlassen und verstärkt Menschen, die von Wohnungslosigkeit bedroht sind, aufzunehmen. Kündigungen sollen allgemein vermieden werden. Sowohl eine negative Schufa-Auskunft als auch eine fehlende Mietschuldenfreiheitsbescheinigung sollten kein Ausschlusskriterium sein. Bei der Wohnungsvergabe sollen 66 Prozent statt der geplanten 55 Prozent der Wohnungen sozial vergeben werden, davon mindestens 20 Prozent an besondere Bedarfsgruppen. Dafür sollen die Bezirksämter bei der Auswahl der Mieter*innen vorschlagsberechtigt sein. Daneben muss überall abgesichert werden, dass eine heute auf dem Wohnungsmarkt häufig auftretende Diskriminierung bei der Wohnungsvergabe aufgrund von Herkunft, ausländischem Nachnamen oder anderer Merkmale unterbleibt.

Energetische Modernisierung darf nicht als Entmietungsinstrument missbraucht werden

Derzeit muss alles geduldet werden, was als »energetische Modernisierung« gilt, und darf ohne zeitliche Begrenzung mit elf Prozent der Gesamtkosten auf die Miete umgelegt werden. Deshalb fordern wir weiterhin auf Bundesebene Regelungen, die eine Warmmietenneutralität zum Ziel haben. Mieter*innen sollen nach einer energetischen Modernisierung brutto nicht mehr bezahlen als davor. Daneben wollen wir eine Prüfung der tatsächlichen Einspartauglichkeit und Wirtschaftlichkeit der Modernisierungsmaßnahmen. Altbauhäuser in Styropor zu verpacken lehnen wir ab. Es gibt auch ökologische Baustoffe, die giftige Stoffe gut ersetzen können. Auf Landesebene fordern wir ein Klimawohngeld zur Abfederung sozialer Härten nach energetischer Modernisierung sowie die Wiedereinführung von sozialen Härtefallregelungen. Kleineigentümer*innen wollen wir durch Beratungsangebote dabei unterstützen, ihre Häuser energetisch zu sanieren, ohne Mieter*innen zusätzlich zu belasten und in der Folge zu verdrängen.

Innovative grüne Stadtentwicklungspolitik
Instrumente, die Friedrichshain-Kreuzberg im Unterschied zu vielen anderen Bezirken anwendet:
1. Städtebauliche Verträge
Schon seit vielen Jahren schließen die grünen Baustadträte*innen von Friedrichshain-Kreuzberg im Rahmen fast jedes neuen Bebauungsplanverfahrens für Wohngebäude sogenannte »städtebauliche Verträge« mit den Investor*innen ab. Diese werden darin zu Maßnahmen verpflichtet, die eine gute Durchmischung und einen lebendigen Kiez erhalten. Dazu zählen die Bereitstellung von bezahlbaren Wohnungen, sozialer Infrastruktur (Kita, Schulplätze, Senior*inneneinrichtungen etc.) und Grünflächen.
2. Milieuschutz (Erhaltungssatzungsgebiete)
Grüne Baustadträt*innen haben als erste und am meisten Milieuschutzgebiete ausgewiesen – das werden wir fortsetzen. Die Nutzung von Ferienwohnungen haben wir in diesen Gebieten bereits vor der Zweckentfremdungsverbotsverordnung untersagt.
3. § 15 BauNVO
Grüne Baustadträt*innen sind die ersten, die in Berlin versuchen, zu hohe Kneipenkonzentrationen mit Hilfe der kreativen Anwendung der Baunutzungsverordnung zu verhindern.
4. Alle Bauanträge in den Bauausschuss
Friedrichshain-Kreuzberg ist mit grüner Unterstützung einer von nur zwei Bezirken, in denen dem Stadtplanungsausschuss alle Bauanträge mitgeteilt werden.
5. Vorkaufsrecht
Friedrichshain-Kreuzberg ist der erste Bezirk, der sein Vorkaufsrecht gegenüber einem Privatinvestor gezogen hat.
6. Sicherung preiswerter Gewerbemieten
Als erster Bezirk versuchen wir, nicht nur preiswerte Wohnungsmieten zu sichern, sondern auch preiswerte Gewerbemieten, die es sozialen und kreativen Initiativen erlauben, im Bezirk zu bleiben.