SA/349/IV Schriftliche Anfrage
Ihre Anfrage beantworte ich wie folgt:
1. Welche Planungen sind dem Bezirksamt hinsichtlich einer zukünftigen Nutzung von
Flächen bzw. ehemaligen Flächen der Deutschen Bahn zwischen den Bahnhöfen WarschauerStraße und Ostkreuz, insbesondere zwischen Modersohnstraße und Markgrafendamm, bekannt?
Bekannt ist ein Bauantrag für den Neubau eines eingeschossigen Büro- und Werkstattgebäudes für Mitarbeiter der Stromversorgung der Berliner S-Bahn. Die Baugenehmigung Nr. 2015/2017 wurde am 13.05.2016 erteilt.
2. Welches Planungsrecht gilt für diese dort gelegenen Grundstücke und welche Art sowie
Maß der Nutzung ist demnach möglich?
Das Grundstück Markgrafendamm 24 liegt im Block 014 im statistischen Gebiet 118 und nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes. Dieser Block südlich der Gleisanlagen ist durch eine Werkstraße erschlossen, die den Markgrafendamm mit der Modersohnstraße verbindet, und die nicht dem öffentlichen Verkehr gewidmet ist.
Die Bebauung im Block ist geprägt durch eine Reihe von Werkstätten und technischen Einrichtungen der ehemaligen Reichsbahn sowie privatgewerbliche Lager- und Werkstätten. In der Regel handelt es sich dabei um ein- bis zweigeschossige Gebäude.
An der Werkstraße stehen darüber hinaus einige neungeschossige Hochhäuser aus den 80er Jahren, in denen heute vielfältige gewerbliche Nutzungen untergebracht sind (Dienstleister u.a. aus den Bereichen Bau, Innenausbau, Immobilienwirtschaft, Schienenverkehr). Die unmittelbare nähere Umgebung des Vorhabens ist geprägt durch ein-, vier und neungeschossige Baukörper in offener Bauweise.
Bei dem Grundstück handelt es sich um planfestgestelltes Bahngelände. Soweit Vorhaben nicht dem fachplanerischen Zweck des unmittelbaren Betriebs einer Eisenbahn dienen, unterliegen sie grundsätzlich sowohl den formellen als auch den materiellen Vorschriften des allgemeinen Baurechts. Damit ist ein Vorhaben planungsrechtlich auf der Grundlage von § 34 BauGB zu beurteilen. Die für die Beurteilung maßgebliche nähere Umgebung ist im Wesentlichen durch gewerbliche Nutzung geprägt, so dass Vorhaben hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung auf der Grundlage von § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 8 der BauNVO beurteilt werden. Ansonsten kommt § 34 Abs. 1 BauGB zur Anwendung. Danach fügt sich ein Vorhaben in die Eigenart der näheren Umgebung ein, wenn es unter Wahrung des Rücksichtnahmegebots hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung, der Bauweise und der überbauten Grundstücksfläche dem von dieser Umgebung gesetzten Rahmen entspricht, die Erschließung gesichert ist, gesunde Arbeitsverhältnisse gewährleistet
sind und das Ortsbild nicht beeinträchtigt wird.
Angaben zur BMZ, GFZ und zur GRZ sind bei der Beurteilung des Maßes der baulichen Nutzung im Rahmen von § 34 des BauGB nicht relevant. Hier kommt es nur auf die Beurteilung des geplanten Gebäudekubus und dessen Verortung auf dem Baugrundstück an, da Verhältniszahlen wie GRZ und GFZ und BMZ keine aussagekräftigen Rückschlüsse hinsichtlich des städtebaulichen Charakters des untersuchten Gebietes zulassen.
3. Ist geplant, das Planungsrecht für die dort gelegenen Grundstücke zu ändern?
Es besteht zur Zeit kein Planungsrecht für Teilbereiche und völlig bahnfremde Nutzungen, da diese Teilgrundstücke dann nicht erschlossen sind, denn sie liegen nicht an einer öffentlichen Straße. Zudem ist der Bereich planfestgestelltes Bahngelände, so dass zunächst wie üblich die DB Netz AG beim Eisenbahn- Bundesamt einen Antrag auf Freistellung von Bahnbetriebszwecken stellen muss. Erst nach Erteilung des Freistellungsbescheides durch das Eisenbahn- Bundesamt sind die Voraussetzungen für eine bauliche Entwicklung des Standortes durch andere, völlig von Bahnzwecken abweichende Nutzungen gegeben, die voraussichtlich im Rahmen eines Bebauungsplanverfahrens gesteuert werden muss.
Im aktuellen Flächennutzungsplan Berlin FNP ist der westliche Teil des betrachteten Gebietes als Bestandteil einer größeren gewerblichen Baufläche dargestellt. Der östliche Teil des Planungsgebietes ist als Bestandteil einer größeren gemischten Baufläche M 2 dargestellt. Gemäß dem 8. Entwicklungsgrundsatz sind aus gewerblichen Bauflächen grundsätzlich nur Gewerbe- bzw. Industriegebiete zu entwickeln.
Gemäß dem 1. Entwicklungsgrundsatz können aus den Bauflächen des Flächennutzungsplanes die ihnen zugeordneten Baugebiete der Baunutzungsverordnung entwickelt werden. Die Räumliche Bereichsentwicklungsplanung Friedrichshain-Kreuzberg 2005 (BEP 2005) in der von der Bezirksverordnetenversammlung Friedrichshain-Kreuzberg von Berlin am 10.07.2007 beschlossenen Fassung (Drucksache DS – 0064 -1 / III), stellt das zu beplanende Gebiet größtenteils als Gewerbegebiet dar. Direkt am Markgrafendamm ist lediglich ein Baufeld als Kerngebiet dargestellt. Das zu beplanende Gebiet grenzt südlich direkt an die Bahntrasse der Ost- West- Achse (Verlauf der Stadtbahn) an.
Südlich an das Planungsgebiet grenzen zwei ungedeckte Sportanlagen des Bezirkes, eine Tennisplatzanlage, ein Schulstandort, Autohäuser und Autoreparaturwerkstätten sowie ein Musik- und Freizeitclub mit Indoor- und Outdoorbereich, eine Jugendausbildungsstätte,
ein Bürgergarten und ein Lidl-Supermarkt .Östlich an den Markgrafendamm grenzen gewerbliche Nutzungen an. Eine Zäsur zwischen den Nutzungsstrukturen bildet die in Ost- West- Richtung verlaufende Persiusstraße. Zwischen der Persiusstraße und der Stralauer Allee befindet sich deutlich abgegrenzt, ein nutzungsstrukturell relativ homogenes
Wohngebiet.
Aus der Lärmkarte für Berlin werden nur aus dem Eisenbahn- und S-Bahnverkehr 2007 Tag-Abend- Nachtwerte mit 60- 65 dB( A) , im nördlichen Bereich des Plangebietes zwischen 65- 70 dB(A) ,an der Bahngrenze sogar mit 70 -75 dB(A) angegeben. Aus dem südlichen gelegenen Bereich wären wegen der ungedeckten Sportanlage Lärmbelastungen zu erwarten, die ebenfalls in Größenordnungen zwischen 60 -70 dB(A) liegen dürften.
Auch wenn diese Werte in den Nachtstunden nicht zu erwarten sind, so können diese Werte ganztägig bis 22.00 Uhr, auch an Sonn- und Feiertagen grundsätzlich erreicht werden. Hinzu kommen hier ebenfalls die von den andern Nutzungen ausgehenden Immissionen. Bereits aus Sicht der lückenhaft vorliegenden Erkenntnisse zum Immissionsschutz ist der Standort bezüglich beabsichtigter Wohnnutzungen als nicht geeignete Wohnlage zu charakterisieren.
4. Ist Wohnungsbau bzw. eine Wohnnutzung auf den oben genannten Flächen sowie
Grundstücken möglich bzw. ein Planungsziel?
Der Standort ist aufgrund seiner Nutzung als Gewerbegebiet und aufgrund der hohen Lärmbelastung durch die nächstgelegenen Bahnflächen sowie Sportanlagen für Wohnungsbau höchstwahrscheinlich völlig ungeeignet (siehe oben).
5. Sind dem Bezirksamt Verkäufe oder geplante Verkäufe von Grundstücken durch die
Deutsche Bahn bzw. von in ihrem Auftrag handelnden Unternehmen für den oben genannten Bereich bekannt? Falls ja: inwiefern gab es Gespräch hinsichtlich möglicher
zukünftiger Nutzungen dieser Grundstücke?
Am 03.05.2016 fand im Fachbereich Stadtplanung ein Gespräch zwischen der Deutschen
Bahn, der Berliner Stadtreinigung und dem Fachbereich Stadtplanung statt. Die Deutsche Bahn führte aus, zwei Teilflächen des Standorts nicht mehr zu benötigen und diese veräußern zu wollen.
Die Berliner Stadtreinigung erklärte grundsätzlich ihr Interesse an den Teilflächen, da sie
für eine Verlagerung ihres Betriebshofes an der Mühlenstraße geeignet scheinen. Die Deutsche Bahn führte aus, dass geplant sei, ein Bieterverfahren durchzuführen, wobei die BSR sich beteiligen kann. Der Fachbereich Stadtplanung hat sich bei der Deutschen Bahn darum bemüht, einen Lageplan der beiden zu veräußernden Flächen zu bekommen, was aber noch nicht gelungen ist. Rückfragen bei dem verantwortlichen Mitarbeiter haben ergeben, dass die Deutsche Bahn zumindest eine Fläche in diesem Jahr veräußern will.
Eine Fläche wurde auch bereits ausgeschrieben. Die Unterlagen wurden dem Fachbereich Stadtplanung zwar zugesagt, aber nicht zur Verfügung gestellt. Anfragen zur planungsrechtlichen Zulässigkeit großer Hotelanlagen – offensichtlich im Rahmen des Bieterverfahrens – (siehe Anlage) wurden vom Fachbereich Stadtplanung als planungsrechtlich unzulässig bezeichnet.
Mit freundlichen Grüßen
Hans Panhoff
Bezirksstadtrat
Friedrichshain-Kreuzberg, den 28.06.2016
Bündnis 90/Die Grünen
Fragesteller: Julian Schwarze